Zasiedzenie nieruchomości - na czym polega?

Zasiedzenie nieruchomości to jedna z bardziej kontrowersyjnych instytucji w polskim prawie cywilnym. Pozwala bowiem, wskutek nieprzerwanego posiadania nieruchomości, na uzyskanie formalnego tytułu własności do działki, gruntu lub mieszkania w dobrej lub złej wierze.

Czym jest zasiedzenie?

Na początku warto wspomnieć, że władanie nieruchomością najczęściej odbywa się na podstawie formalnego tytułu prawnego. Zwykle jest nim prawo własności albo prawo wynikające z zawartej umowy np. dzierżawy, najmu, czy użyczenia. Zdarzają się jednak przypadki władania nieruchomością bez żadnego formalnego tytułu prawnego.

Czym zasiedzenie jest? Najkrócej rzecz ujmując, zasiedzenie to nieodpłatny i legalny sposób nabycia własności rzeczy (nieruchomości i ruchomości – przykładowo samochodu) wskutek jej samoistnego posiadania przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.

Podstawą prawną zasiedzenia jest art. 172 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.
Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Jakie są przesłanki zasiedzenia nieruchomości? Czyli co musi się wydarzyć, by nieruchomość można było zasiedzieć?

Jeśli wspomniane wyżej bezumowne władanie nieruchomością:

odpowiada cechom posiadania samoistnego (tzn. władający nieruchomością zachowuje się jakby był jej właścicielem – zob. poniżej punkt „Kto może zasiedzieć?”)
sytuacja ta trwa przez odpowiednio długi okres przewidziany w ustawie (zob. poniżej punkt „Okres zasiedzenia”),

stan ten prowadzi do nabycia własności przez zasiedzenie. Zasiedzenie jest z jednej strony wynikiem braku zainteresowania nieruchomością jej formalnego właściciela bądź sytuacji, gdy właściciel ten nie jest znany, a z drugiej – władania nią przez inną osobę, będącą jej posiadaczem, w taki sposób, jakby to ona była jej właścicielem (posiadanie samoistne).

Kto może zasiedzieć? Kim jest posiadacz samoistny?

Podstawową przesłanką nabycia nieruchomości przez zasiedzenie nie jest jakiekolwiek długoletnie jej posiadanie, lecz musi być to posiadanie samoistne, określane jako posiadanie właścicielskie. By jednak określić daną osobę mianem posiadacza samoistnego, musi być spełnionych kilka przesłanek:

Posiadacz sam siebie powinien uważać za właściciela (łac. animus possidendi),
Posiadacz powinien korzystać z gruntu jak właściciel (łac. corpus possessionis) – tj. zajmować nieruchomość, podejmować wobec niej podstawowe decyzje gospodarcze i inwestycyjne, opłacać podatki, etc.,
Posiadacz powinien być uznawany przez inne osoby, w tym sąsiadów i instytucje (wielce pożądane), jako właściciel posiadanej nieruchomości.

W świetle powyższego, posiadaczem samoistnym nieruchomości nie jest ten, kto włada nią na podstawie umowy dzierżawy, najmu, użyczenia, czy innej. Takie posiadanie określa się bowiem mianem posiadania niesamoistnego (zależnego). Trzeba jednak podkreślić, że posiadanie niesamoistne może przekształcić się w posiadanie samoistne. Przykładowo w momencie, gdy po zakończeniu umowy posiadacz nie zwraca nieruchomości właścicielowi i zaczyna gospodarować nią samodzielnie „na własną rękę”, tak jakby był jej właścicielem.

Ile lat trzeba być posiadaczem samoistnym, by nieruchomość zasiedzieć?

Obecnie obowiązujące przepisy Kodeksu cywilnego przewidują następujące okresy wymagane do zasiedzenia:

20 lat przy samoistnym posiadaniu nieruchomości w dobrej wierze,
30 lat przy samoistnym posiadaniu nieruchomości w złej wierze.

W ramach ciekawostki warto wspomnieć, że przepisy Kodeksu cywilnego obowiązujące od 1 stycznia 1965 r. do dnia 1 października 1990 r. przewidywały krótsze okresy zasiedzenia. 10 lat przy samoistnym posiadaniu nieruchomości w dobrej wierze i 20 lat przy posiadaniu w złej wierze.

Jak liczyć początek biegu zasiedzenia?

Początek biegu terminu zasiedzenia liczy się zawsze od dnia przejęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. Należy podkreślić, że warunkiem nabycia przez zasiedzenie jest, aby posiadacz przez cały okres posiadania, czyli nieprzerwanie, był posiadaczem samoistnym, czyli by władał nieruchomością jak właściciel.

Doliczanie posiadania poprzedników do okresu zasiedzenia

W przypadku, gdyby doszło do przeniesienia posiadania przez osobę „zasiadującą” nieruchomość, nowy posiadacz do swojego „okresu zasiedzenia” może doliczyć czas, przez jaki jego poprzednik posiadał nieruchomość. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi co najmniej lat trzydzieści. Innymi słowy „zła wiara” poprzednika, wyklucza skutki „dobrej wiary” jego następcy.

Na podstawie art. 176 Kodeksu cywilnego istnieje możliwość doliczenia okresu posiadania samoistnego nieruchomości przez poprzednika prawnego. Dochodzi do tego w dwóch przypadkach.

W pierwszym, kiedy dotychczasowy posiadacz przenosi swoje posiadanie na inną osobę w drodze umowy.

Drugi przypadek dotyczy spadkobrania, a więc sytuacji, w której obecny posiadacz stał się spadkobiercą dotychczasowego posiadacza samoistnego.

Przyjmuje się, że jeżeli spadkobierców samoistnego posiadacza jest kilku, samoistne posiadanie podlega dziedziczeniu przez wszystkich spadkobierców w takich częściach, w jakich dziedziczą spadek.

Czym jest dobra i zła wiara przy zasiedzeniu?

Zasiedzenie w dobrej wierze

Jak wspomniano wyżej, okres zasiedzenia w dobrej wierze wynosi obecnie 20 lat, a 30 lat w złej wierze. Posiadacz samoistny w dobrej wierze to osoba, która jest błędnie przekonana, że przysługuje jej prawo własności, ale to błędne przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami sprawy.

Typowym przykładem posiadania w dobrej wierze jest posiadanie nieruchomości na podstawie aktu notarialnego, który okazuje się nieważny. Nieważność umowy powoduje, że nabywca nieruchomości nie staje się jej właścicielem. Jest jednak posiadaczem w dobrej wierze. Jest bowiem przekonany, że nieruchomość ta należy do niego i jest to usprawiedliwione okolicznościami. Wbrew pozorom takie sytuacje nie należą do rzadkości – zwłaszcza w okresie PRL zdarzało się, że jeden z małżonków sprzedawał notarialnie nieruchomość, a notariusz nie dopytywał się, czy grunt wchodził do majątku wspólnego.

Innym przykładem jest posiadanie przygranicznego pasa gruntu, gdy płot pomiędzy działkami został wzniesiony przez obu sąsiadów, a po latach okazało się, że stoi on w niewłaściwym miejscu. W szczególności dotyczy to przypadków, gdy stawianie ogrodzenia było poprzedzone wyznaczaniem granic przez geodetę.

Zasiedzenie w złej wierze

Zła wiara w kontekście zasiedzenia polega na tym, że posiadacz wie lub na podstawie okoliczności wiedzieć powinien, że nie jest formalnym właścicielem posiadanej rzeczy.

Przykładem sytuacji, w której posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jest zawarcie nieformalnej umowy kupna nieruchomości, co przesądza, że posiada ją w złej wierze, jak bowiem powszechnie wiadomo, nieruchomość kupuje się wyłącznie u notariusza.

Jak właściwie rozumieć określenie, że „posiadacz powinien wiedzieć”? Znaczy to, że posiadacz powinien sprawdzać rzeczywisty stan prawny kupowanej nieruchomości.

Statystycznie rzecz biorąc, zdecydowana większość prowadzonych spraw dotyczy zasiedzenia w złej wierze, dlatego bezpieczniej jest występować o zasiedzenie w złej wierze.

Co rozstrzyga o dobrej lub złej wierze?

Decydujący jest moment przejęcia nieruchomości w posiadanie. Jakiekolwiek późniejsze zmiany zachodzące w świadomości posiadacza nie mają znaczenia. Zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny. To znaczy, że stosujemy przepisy obowiązujące w dacie zasiedzenia. Ma to znaczenie dla upływu terminów zasiedzenia.

Co można zasiedzieć?

Zasiedzieć można:

Prawo własności nieruchomości,
Prawo użytkowania wieczystego,
Służebność drogową.

Jeszcze innym rodzajem zasiedzenia jest zasiedzenie służebności drogowej czyli prawa przejazdu i przechodu. Często mylone jest ono z zasiedzeniem drogi koniecznej, choć akurat ten warunek konieczności niezbędnym w istocie nie jest. Podstawowym przepisem regulującym zasiedzenie służebności jest art. 292 Kodeksu cywilnego, który mówi, że służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

Zachęcamy w tym miejscu do lektury wpisu: „Zasiedzenie służebności – przydatne informacje”.

Czego zasiedzieć nie można?

Są nieruchomości, których nie można zasiedzieć. Należą do nich, przykładowo:

grunty pod wodami publicznymi,
drogi publiczne (są wyjątki – odsyłamy do wpisu „Czy jest możliwe zasiedzenie fragmentu drogi publicznej lub pasa drogowego?”),
grunty zajęte pod lotniska międzynarodowe,
grunty niezbędne do celów obronności i bezpieczeństwa Państwa.

Wpływ zasiedzenia na obciążenia nieruchomości, hipoteki, służebności i użytkowanie wieczyste

Zasiedzenie skutkuje wyłącznie zmianą właściciela. Nie powoduje wygaśnięcia żadnych ograniczonych praw rzeczowych, które obciążają nieruchomość, takich jak np. służebności (np. drogi koniecznej, przesyłu), użytkowania, a także hipoteki. Oznacza to zatem, że świeżo upieczony właściciel nieruchomości może nie cieszyć się nią zbyt długo, jeżeli okaże się, że swoich roszczeń z tytułu zabezpieczenia hipoteką na nieruchomości będzie dochodzić przykładowo bank. Pozwalają na to przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, które wskazują wprost, że w przypadku hipoteki, zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje z nieruchomości bez względu na fakt przejścia prawa własności już po jej ustanowieniu.

Problem powstaje w przypadku użytkowania wieczystego ustanowionego na zasiedzonej nieruchomości, albowiem przepisy nie wskazują jednoznacznie konsekwencji zasiedzenia nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Sytuacje takie raczej będą rzadko mieć miejsce. Co do zasady bowiem użytkownicy wieczyści wykonują swoje uprawnienia i chronią je, osoby trzecie mogłyby mieć problemy z korzystaniem z takich nieruchomości jak właściciel przez tak długi czas. Nie ma jednak żadnych przeszkód, by posiadacz władający jak właściciel nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste innej osobie, zasiedział taką nieruchomość, co potwierdziła Uchwała Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2016 r. III CZP 57/16. Skoro zatem wskutek zasiedzenia Skarb Państwa utraci własność takiej nieruchomości, to użytkowanie wieczyste w takiej sytuacji wygaśnie, nie jest bowiem możliwe oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości, która do Skarbu Państwa nie należy.

Jak właściciel nieruchomości może się bronić przed zasiedzeniem?

Dla zasiedzenia nieruchomości kluczowe jest również zachowanie jej właściciela w czasie biegu terminu zasiedzenia. Może on bowiem bronić przysługującego mu prawa własności, w szczególności na drodze sądowej, poprzez tak zwane powództwa negatoryjne (żądanie zaprzestania naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem) i windykacyjne (wydanie mu nieruchomości z powrotem), ale także podkreślając swą własność i sprzeciw przed zasiedzeniem w inny sposób. Działania takie mogą przerwać bieg terminu zasiedzenia.

W pewnych sytuacjach, przydatnym instrumentem może być także ochrona i manifestacja swoich praw na drodze postępowania administracyjnego w drodze rozgraniczenia działek. Choć generalną zasadą wyrażoną Uchwałą Sądu Najwyższego z 4 lutego 1987 r. III CZP 104/86 jest to, że wniosek właściciela nieruchomości o jej rozgraniczenie nie przerywa biegu zasiedzenia w stosunku do samoistnego posiadacza tej nieruchomości, to w późniejszym orzecznictwie wielokrotnie zwracano uwagę, że w pewnych konkretnych sytuacjach, taki wniosek może jednak prowadzić do przerwania biegu zasiedzenia. Obecnie, Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, że przerwę biegu zasiedzenia (…) powoduje tylko takie działanie właściciela, które bezpośrednio zmierza do przerwania posiadania, a więc takie, które stanowi akcje zaczepną wymierzoną przeciw posiadaczowi (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 lipca 2018 r. III CSK 82/18). By zatem wniosek o rozgraniczenie nieruchomości mógł przerwać bieg zasiedzenia, konieczne jest, by przyczyną złożenia tego wniosku była próba obrony swoich praw przez właściciela. Przykładowo, dotyczyć to może sytuacji, w której właściciel nieruchomości obawia się, że sąsiad korzysta z jego nieruchomości i celem ochrony swoich praw wszczyna postępowanie rozgraniczeniowe, by „przypomnieć” niesfornemu sąsiadowi, do jakiej granicy sięga jego działka. Rozgraniczenie takie musi zatem, mówiąc potocznie, godzić w samoistnego posiadacza nieruchomości, na korzyść którego biegnie zasiedzenie. Pogląd ten i argumentacja przejawia się w szeregu orzeczeń Sądu Najwyższego, przykładowo w postanowieniach z dnia 24 października 2012 r. III CSK 310/11, z dnia 31 stycznia 2013 r. II CSK 262/12, czy z dnia 21 lutego 2013 r. IV CSK 3472/12.

Wniosek o zasiedzenie

Stwierdzenie nabycia nieruchomości przez Sąd w drodze zasiedzenia odbywa się w trybie nieprocesowym. Postępowanie to inicjuje wniosek o zasiedzenie złożony przez osobę, która ma interes prawny w stwierdzeniu zasiedzenia. Przyjmuje się, że taki interes ma posiadacz domagający się stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz lub na rzecz jego poprzedników prawnych, a także wierzyciel samoistnego posiadacza.

Może go złożyć każdy zainteresowany, najczęściej sam posiadacz samoistny, ale niewykluczone, że zainteresowanym mogą być także np. jego spadkobierca, albo najemca budynku znajdującego się na nieruchomości, który pragnie ustalić prawo własności wynajmowanego budynku (postanowienie Sądu Najwyższego z 30 stycznia 2001 r. I CKN 1359/00).

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości składa się do Sądu Rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości, niezależnie od wartości nieruchomości.

We wniosku należy wskazać:

adres sądu, dane samego wnioskodawcy i uczestników postępowania,
przedmiot zasiedzenia i jego wartość,
uzasadnienie żądania wniosku,
dowody potwierdzające żądanie.

Do wniosku, w miarę możliwości, warto załączyć wypis z rejestru gruntów dotyczących nieruchomości, mapę geodezyjną, a także informację od organu podatkowego dotyczącą osoby opłacającą podatek od nieruchomości.

W szczególnych wypadkach Sąd może zażądać także innych, dodatkowych dokumentów. W toku postępowania Sąd zbada, czy wnioskodawca spełnił przesłanki zasiedzenia, dlatego tak ważne jest precyzyjne wykazanie i udowodnienie okoliczności, w których wnioskodawca wszedł w posiadanie nieruchomości, jak długo włada nieruchomością i na czym to władanie polega.

Opłata od wniosku

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia podlega obowiązkowej opłacie, która wynosi 2000 zł, bez względu na wartość nieruchomości.

Wsparcie adwokata przy zasiedzeniu nieruchomości. Dlaczego jest tak istotne?

Sprawy dotyczące zasiedzenia nieruchomości do rzadkich nie należą, a znajomość przepisów i orzecznictwa może być w takich sytuacjach kluczowa tak dla osób ubiegających się o nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia, jak i właścicieli, którzy pragną chronić swoich praw. Wnioski o zasiedzenie nieruchomości bywają wymagające pod kątem dowodowym. Konieczne jest udowodnienie m.in. dokładnego okresu posiadania. Z pozoru drobne różnice w zeznaniach mogą zaważyć na rozstrzygnięciu Sądu.

Jako Twój pełnomocnik adwokat:

Pomoże Ci przeanalizować dokumenty,
Ustali, czy spełnione są przesłanki zasiedzenia,
Wyjaśni, jak przygotować wniosek i dowody,
Będzie Cię reprezentować przed Sądem,
Przygotuje odpowiedzi na ewentualne zarzuty właściciela działki obciążonej,
Opracuje strategię procesową.

Drogi Czytelniku. Niniejszy wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa, lecz ma charakter wyłącznie informacyjny. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.

#zasiedzenie #dobrawiara #zławiara #posiadanie #praworzeczowe