Kiedy i jak można zasiedzieć służebność przejazdu lub przechodu? Jakie są tego skutki? Czym jest korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia? Jaka jest różnica między zasiedzeniem służebności a zasiedzeniem prawa własności? Zachęcamy do lektury.

Zasiedzenie służebności przejazdu i przechodu – podstawowe pojęcia

Niejednokrotnie zdarza się, że nasza nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. W takim przypadku przechodzimy lub przejeżdżamy przez grunt sąsiada. Dojście i dojazd można uzyskać na dwa sposoby. Pierwszy to wystąpienie z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej za wynagrodzeniem. Drugi to faktyczne korzystanie z przejazdu i przejścia przez sąsiadującą nieruchomość. Długotrwałe faktyczne korzystanie z takiej drogi dojazdowej czy też ścieżki rodzi pytanie, czy można nabyć taki dojazd lub przejście w drodze zasiedzenia. Innymi słowy, czy dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie drogi dojazdowej? I jakie warunki muszą być spełnione do zasiedzenia służebności przejazdu i przechodu?

Zgodnie z treścią art. 292 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie, ale tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

W orzecznictwie przyjmuje się, że warunki do nabycia przez zasiedzenia służebności drogowej są spełnione, gdy:

1. korzystanie z pasa drogowego odbywa się w charakterze służebności, a nie, przykładowo, po uzyskaniu zgody właściciela na przejazd,
2. okres tego korzystania trwa przez czas prowadzący do zasiedzenia (20 lat w dobrej wierze i 30 lat w złej),
3. posiadanie ze służebności przejazdu polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia wykonanego przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości.

W przypadku zasiadywania służebności trwałym urządzeniem może być wykonanie utwardzenia drogi, w tym urządzenie na niej mostków lub trwałych odpływów (przepustów) wody. Czy jednak wydeptywana, regularnie wykaszana ścieżka lub wyjeżdżona droga mogą być uznane za trwałe urządzenie?

Pomocnym w poszukiwaniu odpowiedzi na to pytanie może być postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2021 r. sygn. akt V CSK 293/21, w myśl którego: „Utwardzone żwirem koleiny drogi stanowią trwałe i widoczne urządzenie gruntowe, są one bowiem efektem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego mającego na celu przystosowanie do korzystania gruntu służebnego, jako konkretnego szlaku drożnego o jednoznacznie wskazanej trasie jego przebiegu. Równolegle jednak w orzecznictwie zauważa się, że trwałym i widocznym urządzeniem, o którym mowa w art. 292 KC, nie jest droga polna powstała na skutek stałego przejeżdżania pewnym szlakiem i zaznaczona na gruncie koleinami. Jako trwałe i widoczne urządzenie nie może być także traktowane wyrównanie terenu, czy jego zniwelowanie, jeżeli nie doprowadziło do powstania utwardzonego szlaku drożnego o wytyczonym przebiegu”.

W takiej sytuacji warto zatem wyłożyć na wykorzystywanej przez nas drodze, przykładowo, płyty betonowe bądź utwardzić ją żwirem (trwałe i widoczne urządzenie), a następnie korzystać z takiej nieruchomości sąsiada przez okres 20-30 lat (w zależności od dobrej lub złej wiary). Samo bowiem wydeptywanie, rozjeżdżanie i koszenie ścieżki lub drogi nie wystarczy.

Różnice między zasiedzeniem służebności, a innymi formami zasiedzenia

Należy podkreślić, że nabycie służebności drogi dojazdowej przez zasiedzenie nie powoduje utraty prawa własności do tej drogi przez jej formalnego właściciela. Służebność nabyta przez zasiedzenie daje prawo do przejazdu i przechodzenia tym pasem drogowym bez pytania o zgodę właściciela i nieodpłatnie.

Postępowanie sądowe w przypadku zasiedzenia służebności przejazdu i przechodu

Postępowanie o stwierdzenie nabycia zasiedzenia służebności drogowej jest prowadzone w trybie nieprocesowym. Wszczyna je wniosek złożony przez posiadacza służebności. Wniosek o zasiedzenie służebności podlega opłacie stałej w wysokości 200 złotych, a więc dziesięciokrotnie niższej w porównaniu do wniosku o zasiedzenie prawa własności nieruchomości od którego opłata wynosi 2000 złotych. Uczestnikami postępowania w sprawie o zasiedzenie służebności są właściciele nieruchomości przez które ta droga prowadzi oraz samoistni posiadacze tych nieruchomości.

Wnioskodawcę obciąża przeprowadzenie dowodów, które potwierdzą dwie kwestie. Pierwsza to fakt wykonania przez niego wspomnianego trwałego urządzenia na drodze i druga – wykorzystywanie tej drogi przez okres prowadzący do zasiedzenia bez pytanie o pozwolenie właściciela drogi.

Jak właściciel nieruchomości obciążonej może się bronić w postępowaniu o zasiedzenie służebności?

Obrona uczestnika postępowania będącego właścicielem drogi przed zasiedzeniem służebności zmierza najczęściej w trzech kierunkach.

I. Pierwszy to twierdzenie, że korzystanie z drogi przez wnioskodawcę było jedynie okazjonalne i odbywało się za zgodą uczestnika. Zarzut ten polega więc na kwestionowaniu posiadania drogi przez wnioskodawcę w charakterze służebności.

II. Drugi kierunek obrony sprowadza się do kwestionowania okresu posiadania wystarczającego do nabycia służebności przez zasiedzenie.

III. Trzeci polega na kwestionowaniu wykonania przez wnioskodawcę trwałego urządzenia na drodze.

Skutki prawne i konsekwencje zasiedzenia służebności przejazdu i przechodu

Konsekwencją nabycia służebności przez zasiedzenie jest możliwość nieodpłatnego korzystania z dojazdu i przechodu bez zgody właściciela drogi. Jeżeli właściciel drogi utrudniałby to korzystanie, nabywca służebności przez zasiedzenie może wystąpić do Sądu z wnioskiem o zobowiązanie właściciela do zaniechania czynienia tych przeszkód pod rygorem nałożenia na niego grzywny. Warto dodać, że sąd może, zamiast nałożenia grzywny, nakazać właścicielowi zapłatę określonej kwoty na rzecz nabywcy służebności przez zasiedzenie oraz zagrozić nakazaniem zapłaty takiej kwoty za każde naruszenie w przyszłości obowiązku nieczynienia przeszkód w korzystaniu z tej służebności. Taka ochrona prawna przysługuje nabywcy służebności przez zasiedzenia także w wypadku przeszkadzania w korzystaniu ze służebności przez osoby trzecie.

Wsparcie adwokata przy zasiedzeniu służebności. Dlaczego jest tak istotne?

Sprawy dotyczące zasiedzenia służebności przejazdu lub przechodu do rzadkich nie należą, a znajomość przepisów i orzecznictwa może być w takich sytuacjach kluczowa, tak dla osób ubiegających się o nabycie służebności w drodze zasiedzenia, jak i właścicieli, którzy pragną chronić swoich praw. Wnioski o zasiedzenie służebności przejazdu lub przechodu bywają wymagające pod kątem dowodowym. Konieczne jest udowodnienie m.in. dokładnego okresu posiadania. Z pozoru drobne różnice w zeznaniach mogą zaważyć na rozstrzygnięciu Sądu.

Jako Twój pełnomocnik adwokat:

• Pomoże Ci przeanalizować dokumenty,
• Ustali, czy spełnione są przesłanki zasiedzenia służebności,
• Wyjaśni, jak przygotować wniosek i dowody,
• Będzie Cię reprezentować przed Sądem,
• Przygotuje odpowiedzi na ewentualne zarzuty właściciela działki obciążonej,
• Opracuje strategię procesową.

Drogi Czytelniku. Niniejszy wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa, lecz ma charakter wyłącznie informacyjny. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.

#zasiedzenie #służebność #praworzeczowe #przejazd #przechód #służebnośćprzejazdu #służebnośćprzechodu