Zasiedzenie służebności to proces, w którym osoba niebędąca właścicielem nieruchomości może nabyć na niej określone prawa, takie jak prawo przejazdu lub przechodu, poprzez długotrwałe i nieprzerwane korzystanie z tej nieruchomości w określony sposób.
W tym artykule przeczytasz o takich zagadnieniach jak:
1. Służebność – pojęcie i rodzaje
2. Możliwość zasiedzenia służebności. Nieruchomość władnąca, a nieruchomość obciążona
3. Zasiedzenie służebności gruntowej
4. Zasiedzenie służebności drogi koniecznej
5. Rozkład ciężaru dowodów w postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej
Służebność – pojęcie i rodzaje
Przysługujące na podstawie ustawy uprawnienia do rzeczy, przykładowo do nieruchomości, określane są mianem praw rzeczowych. Najpełniejszym z praw rzeczowych jest prawo własności. Służebność należy do tak zwanych ograniczonych praw rzeczowych. Wyróżnia się dwa zasadnicze rodzaje służebności – służebność gruntową i służebność osobistą. Dodatkowo, wyróżnia się także służebność przesyłu przysługującą dla urządzeń do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych podobnych urządzeń. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.
Komu przysługuje służebność osobista?
Służebność osobista przysługuje konkretnej, uprawnionej osobie. Dlatego też służebność osobista wygasa najpóźniej na skutek śmieci uprawnionego. Służebność gruntowa przypisana jest nie do osoby, lecz gruntu, a zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości.
Możliwość zasiedzenia służebności. Nieruchomość władnąca, a nieruchomość obciążona
Konieczną przesłanką dla zaistnienia służebności gruntowej jest równoczesne występowanie dwóch kategorii nieruchomości: nieruchomość władnąca i nieruchomość obciążona.
Nieruchomość władnąca to taka, na rzecz której przysługuje albo prawo do określonego korzystania z drugiej nieruchomości – jako nieruchomości obciążonej, np. przejazdu czy przechodzenia przez nią, albo kiedy z uwagi na potrzeby nieruchomości władnącej, właściciel nieruchomości obciążonej musi powstrzymywać się przed wykonywaniem określonych uprawnień właścicielskich. Przykładowo, nie może stawiać na swoim gruncie zbyt wysokiego ogrodzenia lub innej konstrukcji, sadzić zbyt wysokich drzew, etc.
Podstawowym sposobem ustanowienia służebności zarówno gruntowej jak i osobistej jest umowa. Należy jednak podkreślić, że tylko służebności gruntowe oraz służebność przesyłu można nabyć drogą zasiedzenia.
Zasiedzenie służebności gruntowej
Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Urządzeniem tym może być, przykładowo, fragment budynku przekraczający granicę sąsiada lub tylko rynna służąca do odprowadzania wody.
Przesłankami nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie są:
• posiadanie cudzej nieruchomości w charakterze służebności,
• posiadanie to powinno polegać na korzystaniu z widocznego i trwałego urządzenia,
• okres posiadania wynoszący 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze.
Zasiedzenie służebności drogi koniecznej
Szczególnym rodzajem służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej. Przyjmuje się, że aby nabyć przez zasiedzenie służebność drogową muszą być spełnione następujące warunki:
• korzystanie z pasa drogowego odbywa się w charakterze służebności, a nie, przykładowo, po uzyskaniu zgody właściciela na przejazd,
• okres tego korzystania trwa przez czas prowadzący do zasiedzenia (20 lat w dobrej i 30 lat w złej wierze),
• posiadanie ze służebności przejazdu polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia wykonanego przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości.
W przypadku zasiadywania służebności drogi koniecznej, wspomnianym wyżej trwałym urządzeniem może być wykonanie utwardzenia drogi, urządzenie na niej mostków lub trwałych odpływów (przepustów) wody.
Rozkład ciężaru dowodów w postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej
Wnioskodawcę, który występuje o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie na rzecz jego nieruchomości służebności drogi koniecznej obciąża przeprowadzenie dowodów, które potwierdzić muszą dwie kwestie. Pierwsza to fakt wykonania przez niego wspomnianego trwałego urządzenia na drodze. Druga to wykorzystywanie tej drogi przez okres prowadzący do zasiedzenia bez pytania o pozwolenie właściciela drogi.
Z kolei uczestnik postępowania, będący właścicielem nieruchomości na której biegnie droga, może bronić się przed zasiedzeniem służebności drogi koniecznej wskazując, że:
• korzystanie z drogi przez wnioskodawcę było jedynie okazjonalne i odbywało się za zgodą uczestnika (tzw. posiadanie prekaryjne),
• nie upłynął okres posiadania wystarczający do nabycia służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie,
• fakt istnienia trwałego urządzenia na drodze albo wykonania tego urządzenia nie był dziełem wnioskodawcy.
Polecamy także lekturę wpisu „Zasiedzenie służebności przejazdu i przechodu – praktyczny poradnik”.
Warto zaufać specjalistom
Sprawy dotyczące zasiedzenia służebności do rzadkich nie należą, a znajomość przepisów i orzecznictwa może być w takich sytuacjach kluczowa tak dla osób ubiegających się o nabycie służebności w drodze zasiedzenia, jak i właścicieli, którzy pragną chronić swoich praw. Przed podjęciem jakichkolwiek działań lub wdaniem się w spór, zawsze warto zasięgnąć porady adwokata, który pomoże ocenić czy w danej sytuacji rzeczywiście doszło do zasiedzenia służebności i jakie kroki prawne można w danej sytuacji podjąć.
Drogi Czytelniku. Niniejszy wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa, lecz ma charakter wyłącznie informacyjny. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.
#zasiedzenie #służebność #służebnośćgruntowa #służebnośćprzechodu #służebnośćprzejazdu #służebnośćdrogikoniecznej #posiadanie #praworzeczowe